Reparo urgente no imóvel alugado: quem paga e quando cabe abatimento do aluguel?

Um vazamento persistente, uma falha elétrica ou um problema no telhado pode transformar a rotina de quem vive em um imóvel alugado. Além de resolver a situação, surge a dúvida: o conserto é responsabilidade do proprietário ou do inquilino? E o aluguel continua igual durante a obra?

A resposta depende da origem do problema, das obrigações de cada parte e da duração dos reparos. Antes de contratar um serviço ou alterar o pagamento, vale separar três questões: quem deve reparar, se cabe abatimento e se existe direito ao reembolso.

Quem deve pagar pelo reparo?

A Lei do Inquilinato atribui ao locador o dever de entregar o imóvel em condições de uso e responder por defeitos anteriores à locação. Ao locatário cabe cuidar do bem, comunicar imediatamente problemas cuja reparação caiba ao proprietário e corrigir os danos causados por ele, seus familiares, dependentes, visitantes ou prepostos. Essas obrigações estão nos artigos 22 e 23 da Lei nº 8.245/1991.

Uma infiltração pode ter causas diferentes: um defeito antigo, um problema na área comum do prédio ou uma intervenção feita durante a ocupação. A aparência da mancha, isoladamente, não resolve a responsabilidade.

Relatório técnico, contrato, vistoria inicial e mensagens ajudam a esclarecer o que aconteceu. Havendo possível origem condominial ou em outra unidade, também é importante envolver a administração do condomínio, sem deixar de informar o locador ou a imobiliária.

O que fazer assim que o problema aparecer?

Comunique por escrito. Informe quando percebeu o defeito, quais espaços foram atingidos e como o uso do imóvel está sendo prejudicado. Anexe imagens e solicite providências, confirmação de recebimento e previsão de atendimento.

Como organização prática, mantenha uma pasta com:

• Fotografias e vídeos datados, quando possível.

• Protocolos e conversas com proprietário, imobiliária e condomínio.

• Avaliações técnicas e orçamentos discriminados.

• Registros do início, das interrupções e da conclusão dos serviços.

• Notas fiscais e comprovantes de gastos relacionados ao problema.

Um registro por dia, com poucas linhas e imagens claras, costuma ser mais útil do que mensagens dispersas. Se houver risco imediato à segurança, priorize atendimento técnico ou emergencial adequado. Não se exponha para produzir provas nem faça intervenções elétricas ou estruturais por conta própria.

Quando o reparo permite abatimento do aluguel?

O artigo 26 da Lei do Inquilinato trata especificamente de reparos urgentes cuja realização seja responsabilidade do locador. O inquilino deve permitir sua execução. Se durarem mais de dez dias, terá direito ao abatimento do aluguel proporcional ao período excedente. Se ultrapassarem trinta dias, poderá resilir o contrato, isto é, encerrá-lo por essa hipótese legal.

Em uma obra de dezoito dias enquadrada nessa regra, o período excedente corresponde a oito dias. O exemplo identifica o intervalo relevante, não fixa sozinho o valor do desconto. Convém documentar as datas e formalizar o cálculo.

Esses marcos dizem respeito à duração dos reparos. Não representam autorização para esperar dez ou trinta dias antes de começar a solucionar uma urgência.

É preciso esperar trinta dias em um imóvel sem condições de uso?

Não se deve interpretar esse prazo como obrigação de permanecer em situação insegura. O Código Civil admite pedir redução proporcional do aluguel se o bem se deteriorar sem culpa do locatário, ou resolver o contrato caso já não sirva à finalidade contratada. A aplicação dessa regra precisa ser examinada em conjunto com a legislação locatícia. Código Civil, artigo 567.

A gravidade do defeito, a possibilidade de utilização e a resposta do responsável também importam. O prazo do artigo 26 não esgota todas as hipóteses de proteção do inquilino.

Posso consertar e descontar o gasto do aluguel?

Não trate o custo do serviço como desconto automaticamente autorizado. Abatimento pelo período dos reparos e reembolso de despesas são questões diferentes. A compensação entre dívidas tem requisitos próprios, previstos nos artigos 368 e 369 do Código Civil.

Sempre que viável, obtenha antes um acordo escrito sobre serviço, orçamento, responsável pelo pagamento e eventual compensação. Se houver impasse, procure orientação antes de reduzir ou suspender o aluguel, evitando que a discussão também gere cobrança por inadimplência.

O contrato merece atenção: o STJ reconhece a validade de cláusulas de renúncia à indenização por benfeitorias e ao direito de retenção. Isso exige avaliar a natureza da intervenção e a cláusula aplicável, sem presumir que todo conserto será reembolsado. Súmula 335 do STJ.

Como encaminhar o problema com mais segurança?

Para locadores e inquilinos em Juiz de Fora, o caminho começa pela identificação da causa e pela comunicação documentada. Um acordo deve registrar o que será feito, quem custeará o serviço e como eventuais valores serão ajustados.

Sem solução consensual, a análise jurídica do contrato e das provas permite avaliar pedidos de reparo, abatimento ou encerramento da locação. Este conteúdo é informativo e não substitui a avaliação individual da situação.

A discussão sobre uma obra durante a locação é diferente do acerto de saída. Para essa outra etapa, consulte como conferir a devolução da caução de aluguel. Conheça também as áreas de atuação imobiliária e contratual da Cavalcante em Juiz de Fora.

Cavalcante Advocacia e Consultoria. Responsável: Vinicius Cavalcante da Silva, OAB/MG 200.423 e OAB/RJ 175.227. Fontes conferidas em 24 de outubro de 2026. Conteúdo informativo, sem promessa de resultado.