Caução de aluguel: como conferir a devolução ao entregar o imóvel

Ao encerrar uma locação, a conferência da caução envolve mais do que comparar o depósito inicial com o valor oferecido na devolução. Contrato, rendimentos, contas e estado do imóvel precisam ser examinados em conjunto. Organizar esses documentos ajuda locador e inquilino a identificar o que efetivamente compõe o acerto.

1. Confirme qual garantia foi contratada

A Lei do Inquilinato admite caução, fiança, seguro de fiança locatícia e cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento, vedando mais de uma modalidade no mesmo contrato.

Para a caução em dinheiro, o limite é de três meses de aluguel. O valor deve ser depositado em caderneta de poupança, com suas vantagens destinadas ao locatário no levantamento. Caução em bens e seguro-fiança têm regras diferentes; não se aplica automaticamente a eles a mesma lógica de restituição do dinheiro.

A existência da garantia também não autoriza deixar de pagar os últimos aluguéis por decisão unilateral. Se houver acordo de compensação, registre por escrito os valores e as obrigações abrangidas.

2. Peça a demonstração do saldo

Solicite comprovante do depósito, extratos da poupança e demonstrativo do acerto: valor inicial, rendimentos, descontos discriminados e saldo proposto. Se o dinheiro não foi aplicado como determina a lei, registre a situação e peça esclarecimentos sobre a recomposição devida.

Aluguéis ou encargos pendentes e danos de responsabilidade do locatário podem interferir no saldo. Cada desconto precisa ter fundamento e documentação. Confira também se a despesa realmente cabe ao inquilino: despesas ordinárias e extraordinárias de condomínio, por exemplo, recebem tratamentos distintos na lei.

Evite aceitar uma quantia global de “reparos” sem saber quais serviços foram considerados e como foram calculados.

3. Compare as vistorias e o desgaste normal

O imóvel deve ser devolvido no estado em que foi recebido, ressalvado o desgaste decorrente do uso normal. Por isso, a comparação entre vistoria inicial, vistoria final, fotografias e comunicações sobre defeitos é central.

Uma cobrança por pintura ou substituição de peças exige examinar as condições de entrada, o uso realizado e os danos apontados. Problemas anteriores à locação e envelhecimento normal não podem ser automaticamente atribuídos ao inquilino.

Sempre que possível, acompanhe a vistoria e apresente divergências por escrito, com imagens e indicação dos itens. A falta da assinatura do locatário, isoladamente, não elimina o valor de toda prova: o TJMG já reconheceu, em situação específica, o valor probatório de uma vistoria unilateral quando a locatária, ciente de sua realização, optou por não acompanhá-la e não impugnou o laudo.

4. Formalize a entrega das chaves

Guarde um recibo com a data, a identificação de quem recebeu e eventuais ressalvas. Em regra, salvo disposição contratual contrária, a garantia se estende até a efetiva devolução do imóvel.

Se houver recusa no recebimento, documente as tentativas e procure orientação. A data de saída, por si só, pode não esclarecer quando ocorreu a devolução. Preserve mensagens, protocolos e propostas de entrega. A orientação jurídica pode indicar como formalizar a restituição, inclusive quando há divergência sobre o laudo.

5. Existe prazo fixo para receber?

A Lei 8.245/1991 não estabelece um número único de dias para toda devolução de caução. Confira o contrato e peça, por escrito, a posição sobre o acerto, as pendências e a data proposta para pagamento.

Não confunda esse prazo com a prescrição da cobrança judicial. O STJ reconheceu prazo prescricional de três anos para a pretensão de restituição da caução; o marco inicial e suas particularidades exigem avaliação individual.

Checklist para o encerramento

• Contrato, aditivos e comprovante da caução

• Extratos e cálculo dos rendimentos

• Vistorias de entrada e saída, com fotos

• Comprovantes de aluguel, condomínio e contas de consumo

• Aviso de saída e recibo das chaves

• Descontos discriminados, documentos e divergências registradas

• Proposta escrita de acerto e devolução do saldo

Diante de retenção sem justificativa, descontos controvertidos ou dificuldade para entregar as chaves, a análise jurídica dos documentos ajuda a definir os próximos passos.

Cavalcante Advocacia | Juiz de Fora/MG. Conteúdo informativo, revisado em 10/10/2026, sujeito às particularidades de cada contrato.